Prêt immobilier locatif sans apport : est-ce possible en 2023 ?

C’est le saint graal pour tous les investisseurs immobiliers : obtenir un prêt immobilier locatif sans apport. Néanmoins, depuis le début de l’année 2022, les taux d’intérêts ont augmenté et les banques se montrent un peu plus frileuses que durant ces dernières années. Est-il toujours possible d’obtenir un prêt immobilier locatif sans apport en 2023 ? Dans certains cas, oui. Il suffit d’avoir un bon dossier et de sonner à la bonne porte.

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Comment obtenir un prêt immobilier locatif sans apport en 2023 ?

Convaincre la banque de la solidité de son dossier emprunteur

Là où c’était assez courant d’emprunter à 110 % pour un investissement locatif en 2019, les banques ont resserré la vis depuis la loi de Finance 2021 établie le 29 décembre 2020. Désormais, elles sont soumises à un certain nombre de contraintes de la part de la Banque de France et du Haut Conseil en Stabilité Financière (HCSF).

Les banques doivent :

  • ne plus prêter sur plus de 25 ans (au-delà il ne peut y avoir qu’un différé, notamment pour l’achat en VEFA ou pour de simples travaux, même si c’est difficile à obtenir),
  • limiter le taux d’endettement maximum de leurs clients particuliers à 35 % de leurs revenus, assurance incluse, qu’ils soient investisseurs ou non,
  • faire attention à ce que l’ensemble des crédits contractés ne dépasse pas 7 ans de revenus pour l’emprunteur.

Les banques peuvent toutefois faire des dérogations pour 20 % des dossiers, mais 75 % d’entre elles doivent avoir lieu sur des dossiers de financement de résidence principale. Par conséquent, il reste peu de marge de manœuvre pour obtenir un prêt immobilier locatif sans apport. Seuls les meilleurs dossiers peuvent encore y croire en 2022.

Quel profil emprunteur est le plus favorable à l’obtention d’un prêt investissement locatif sans apport ?

L’obtention d’un crédit à 110 % pour de l’investissement locatif dépend de la seule appréciation de votre dossier par la banque. Autrement dit, si la banque voit un intérêt commercial à vous avoir comme client, vous augmentez votre probabilité d’obtenir un prêt immobilier locatif sans apport.

Le profil idéal :

  • Etre propriétaire de sa résidence principale,
  • Détenir par ailleurs une épargne disponible conséquente,
  • Accepter de placer son épargne disponible dans la banque prêteuse.

Dans tous le cas, l’emprunteur ne doit pas uniquement compter sur le 110 % pour réaliser son investissement locatif. Il doit démontrer à la banque qu’il aurait pu quand même se lancer en empruntant moins mais qu’il préfère utiliser ses fonds pour un autre investissement.

Pour rappel, même si la banque octroie un crédit à 110%, vous devrez disposer du montant des frais (de notaire et garanties) sur vos comptes courants au moment de la demande.

Vous voulez savoir si vous êtes éligible ? N’hésitez pas à nous transmettre vos coordonnées ici. Nous vous mettrons en relation avec un courtier en financement spécialisé dans l’investissement locatif.

Que faire si on pense ne pas être éligible à un prêt locatif sans apport ?

Attention, ne pas être éligible à un prêt immobilier locatif sans apport ne signifie pas que vous ne devez pas vous lancer dans votre projet ! En effet, investir en immobilier sans apport a son lot de contraintes qui ne convient pas à tous les investisseurs.

Rappels sur le prêt immobilier locatif sans apport

Chez Heureux Propriétaires, nous sommes plutôt partisans de l’investissement locatif sans apport : faire financer l’achat du bien en totalité par la banque est en effet le moyen le plus rapide d’accroître son patrimoine ! 

Le prêt immobilier locatif sans apport a notamment 3 avantages : 

  • il permet de maximiser son effet de levier (dans l’idéal, le prêt couvrira aussi les travaux et les frais de notaire),
  • il permet de diversifier son épargne en plaçant ce qui aurait pu être un apport personnel ailleurs (en actions par exemple, via une assurance-vie ou un PEA),
  • vous pourrez déduire les intérêts de vos revenus locatifs et ainsi réduire votre fiscalité si vous choisissez une imposition au réel.

En contrepartie, il faut s’attendre à 2 inconvénients de taille :

  • vous aurez plus d’intérêts à rembourser,
  • votre capacité d’emprunt sera réduite.

Dans votre cas, il pourrait donc être pertinent d’injecter un apport personnel dans l’opération.

Les avantages d’un crédit immobilier locatif avec apport

1) Obtenir un prêt locatif plus facilement

Se rendre chez le banquier avec un apport personnel à mettre sur la table simplifie très largement la discussion. En d’autres termes, pour être certain d’obtenir un prêt rapide à un taux avantageux, mieux vaut injecter un peu de fonds personnels dans l’opération.

2) Augmenter votre capacité globale d’emprunt

Prévoir un apport personnel augmente aussi votre capacité globale d’emprunt. Cela signifie que vous pourrez investir plus. Les prix varient énormément en fonction de l’endroit où vous souhaitez réaliser votre investissement locatif. Avoir une forte capacité d’investissement est un prérequis dans des villes comme Paris ou Lyon, où le prix au mètre carré est élevé.

3) Augmenter vos chances d’avoir un cashflow positif

Le rêve de tout investisseur immobilier est de faire en sorte que les loyers générés couvrent les mensualités d’emprunt. Plus vous injecterez d’apport personnel dans l’opération, plus vous aurez de chance d’atteindre cet objectif. En effet, un apport personnel augmente vos chances d’obtenir un taux d’intérêt faible et par conséquent réduit vos mensualités. A noter que pour réduire au maximum ses mensualités, il est préférable d’emprunter sur la plus longue durée possible (25 ans actuellement).

4) Réduire les intérêts à rembourser

Un apport personnel permet d’emprunter moins et par conséquent, de réduire le montant des intérêts à rembourser. Ce qui peut être particulièrement pertinent si vous investissez dans une ville ou les perspectives de plus-value immobilière sont faibles.

5) Faire fructifier son épargne disponible

On dit souvent qu’il vaut mieux emprunter au maximum pour financer un bien immobilier afin de pouvoir placer son épargne disponible ailleurs. C’est vrai uniquement quand on place réellement son épargne disponible ailleurs ! Beaucoup de Français se contentent de laisser leur épargne disponible sur un livret A ou un PEL, ou pire, sur un compte courant. Injecter un apport personnel dans un investissement locatif permet de le faire fructifier à hauteur du rendement locatif espéré, plus une éventuelle plus-value.

Questions fréquentes sur le prêt immobilier locatif

Comment obtenir un prêt immobilier locatif ?

Pour obtenir un prêt immobilier locatif, vous devrez vous rendre auprès d’une banque ou d’un établissement financier et présenter votre projet d’investissement locatif. Vous devrez également fournir des documents justificatifs, tels que votre identité, vos revenus, vos charges et vos éventuels autres emprunts. Ensuite, l’établissement financier évaluera votre situation financière et votre capacité de remboursement et décidera si vous êtes éligible à un prêt immobilier locatif. Si votre demande est acceptée, l’établissement financier vous proposera un contrat de prêt qui détaillera les conditions et les modalités de remboursement. Il est important de lire attentivement ce contrat avant de signer et de poser toutes les questions nécessaires pour comprendre les obligations et les responsabilités liées à ce prêt.

Comment calculer ses mensualités maximales pour un crédit immobilier locatif ?

Dans le cadre d’un investissement locatif, la banque va ajouter à vos revenus environ 70 % du montant des loyers que vous pouvez espérer.

Pour rappel, vous ne pouvez pas emprunter plus de 35 % de vos revenus. Le calcul du taux d’endettement en fonction de la mensualité maximum à laquelle vous pouvez prétendre est donc le suivant :

(Loyer ou crédit immobilier de votre logement principal + Nouvelle mensualité + Mensualités de vos autres crédits) / (Revenu professionnel + 70 % des loyers espérés)

Vos mensualités maximales, les taux d’intérêts pratiqués actuellement et la durée de l’emprunt seront ensuite utilisés pour calculer votre capacité d’emprunt.

Quels sont les taux pour un prêt investissement locatif en 2023 ?

Les taux d’intérêts moyens pour de l’investissement locatif sont actuellement entre 2 % et 3 %. Nous ne pouvons pas savoir à l’avance mais la tendance est à la hausse, d’autant plus que le taux d’usure va être réévalué le 1er janvier 2023.

Crédit immobilier locatif courte ou longue durée ?

Un crédit longue durée (25 ans) dégradera votre rentabilité au global (taux d’intérêt plus élevés et durée de remboursement de votre assurance emprunteur plus longue) mais vous permettra d’obtenir des mensualités plus faibles. Par conséquent, vous augmentez vos chances que les loyers remboursent les mensualités (cashflow positif).

Un crédit longue durée est aussi un bon moyen de ne pas atteindre son seuil d’endettement maximal et de garder une capacité d’emprunt pour d’autres projets. Pour rappel, un particulier ne peut pas être endetté à plus de 35 % de ses revenus.

Notons tout de même qu’un crédit court (15 ans) maximisera votre rentabilité locative. C’est donc à privilégier si votre objectif principal est d’accroître au maximum votre patrimoine.

Quelle banque choisir pour un prêt immobilier investissement locatif ?

Il existe des centaines de banques qui proposent des prêts immobiliers locatifs. Vous ne pourrez pas toutes les solliciter, voilà pourquoi il existe des courtiers en crédit immobilier. Certains ont la capacité de sonder toutes les banques françaises afin d’identifier la mieux disante à chaque instant. 

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Avez-vous un courtier à recommander pour monter un dossier de prêt immobilier pour investissement locatif ?

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Quel est le taux d’endettement maximal pour un particulier ?

Depuis le 1er janvier 2022, les banques doivent limiter à 25 ans la durée des crédits immobiliers qu’elles accordent aux particuliers, et veiller à ce que le taux maximum d’endettement ne dépasse pas 35 % des revenus des emprunteurs, assurance comprise.

Quelle assurance pour un prêt immobilier locatif ?

L’assurance emprunteur est obligatoire quelle que soit la finalité du crédit immobilier. Notez toutefois que le nombre de garanties à souscrire pour votre assurance de prêt immobilier est moins élevé pour du locatif. Les banques se contentent généralement d’une assurance décès et de la garantie PTIA (perte totale et irréversible d’autonomie).

Pour rappel, vous n’êtes pas obligé d’accepter l’offre d’assurance emprunteur de groupe proposée par votre banque. Il peut être intéressant de comparer les différentes offres présentes sur le marché.

Peut-on déclarer les intérêts d’un prêt immobilier locatif ?

Bien sûr !

C’est même l’un des avantages principaux d’un prêt immobilier locatif sans apport (c’est aussi possible si on emprunte avec apport, évidemment).

Si vous choisissez un régime fiscal au réel (en meublé ou non meublé), vous pourrez intégrer à vos charges déductibles les intérêts de votre crédit immobilier locatif. Ainsi, votre revenu locatif imposable sera réduit, ce qui baissera vos impôts.

Qu’est-ce qu’un prêt amortissable ?

Les prêts amortissables sont les prêts immobiliers les pus courants. L’emprunteur s’acquitte chaque mois d’une mensualité qui sert à payer les intérêts dus et à rembourser une partie du capital avec le montant restant. La date de remboursement total du prêt est prévue à l’avance.

Qu’est-ce qu’un crédit in fine ?

Le crédit in fine est remboursable qu’à l’issue d’un nombre d’années négocié à l’avance. Les années précédentes, l’emprunteur ne paiera que les intérêts. Le principal avantage est de réduire fortement ses mensualités (on paie uniquement les intérêts), donc d’optimiser sa trésorerie (on dégage un bien meilleur cashflow). En contrepartie, les intérêts sont plus élevés (mais ils restent déductibles des revenus locatifs, c’est donc un moindre mal).

Pour être éligible à un crédit in fine, il faut disposer d’une épargne disponible capable de couvrir une grande partie de l’investissement et la placer sur une assurance-vie, en guise de garantie pour la banque. Certes, l’argent est “bloqué”, mais il fructifie durant la période.

Qu’est-ce que le taux d’usure ?

Le taux d’usure est un taux d’intérêt maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu’ils vous accordent un prêt. Généralement déterminé par les autorités monétaires en fonction des conditions économiques et financières, le taux d’usure est utilisé comme un moyen de protéger les emprunteurs contre des prêts à des taux d’intérêt exorbitants qui pourraient mettre en danger leur capacité à rembourser.

Qu’est-ce que la LTV (Loan to Value) ?

Ce ratio permet d’apprécier la couverture de la banque sur le bien qu’elle finance en faisant le rapport entre l’enveloppe de financement et la valeur vénale du bien financé.

Qu’est-ce que la DTI (Debt to Income) ?

La comparaison de la dette de l’emprunteur avec ses flux financiers est une méthode d’analyse très récente. Celle-ci vise à comparer l’encours total de crédits que le client détient (y compris le financement demandé) et le montant équivalent à 7 fois ses revenus annuels.

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Avertissements : Nous ne sommes pas conseillers en investissements financiers et ce que vous lisez sur ce blog ne constitue pas un conseil en investissement. Chez Heureux Propriétaires, nous souhaitons seulement partager notre avis et notre expérience sur les sujets qui nous passionnent. Si vous souhaitez obtenir des conseils personnalisés au sujet d’un prêt immobilier locatif, adressez-vous à un conseiller professionnel agréé. Pour rappel, investir comporte toujours un risque de perte en capital.

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