Le guide complet pour réussir son premier investissement locatif en 2022

Vous souhaitez vous lancer dans un premier investissement locatif mais vous n’êtes pas sûr de savoir comment vous y prendre ? Rassurez-vous, nous sommes passés par là !

Mon investissement locatif va-t-il être rentable ? Vais-je réaliser une plus-value à la revente ? D’ailleurs, où faut-il investir ? Comment faire pour trouver une bonne affaire ? Faut-il que je prévois de retaper le bien que je vais acheter ? Comment ensuite trouver un locataire fiable ? Comment assurer la gestion au quotidien si je ne suis pas sur place ? Quels risques financiers et juridiques vais-je prendre ? Mais au fait… ai-je au moins la capacité financière pour faire de l’investissement locatif ?

🤯 Oui, il y en a de partout.

Pas de panique ! Dans ce guide sur l’investissement locatif, nous adressons l’ensemble de ces questions et essayons d’y apporter des réponses simples.

Le gros conseil d’Anéva : Autant en parler tout de suite : si vous sentez que vous n’allez pas avoir le temps de mener à bien votre projet, sachez qu’il existe des solutions d’investissement locatif “clé en main”. En échange d’un petit peu de rentabilité, des agences spécialisées vous accompagnent de bout en bout dans le processus. C’est un excellent moyen de sécuriser votre projet d’investissement locatif sans avoir à s’en occuper (du tout). L’avantage de l’investissement immobilier, sans les désavantages !

Investissement locatif

Vous êtes toujours là ? Félicitations ! Vous avez envie de vous lancer dans votre premier investissement locatif sans accompagnement. Peut-être car on vous a dit que c’était le meilleur moyen d’optimiser votre rentabilité ? Ou encore que ce n’était pas si dur ? Effectivement, ces deux raisons sont vraies si vous êtes des investisseurs expérimentés.

Chez Heureux Propriétaires, nous avons tendance à privilégier les solutions d’investissement simples quand elles ne sont pas contraires à nos intérêts. Nous n’étions pas des experts de l’investissement locatif avant de nous pencher sur le sujet. Aussi, nous pèserons le pour et le contre de se faire accompagner par des professionnels à chaque étape de ce guide, afin de vous donner les clés pour prendre des décisions éclairées.

Sommaire :

Quel investissement locatif est fait pour vous ?

Surprise ! Il n’y a pas un investissement locatif, mais des investissements locatifs. En réalité, les options qui s’ouvrent à vous lorsque vous souhaitez investir dans l’immobilier sont nombreuses et peu connues.

Pour choisir il faudra vous poser 5 questions simples.

Vérifiez votre éligibilité à un prêt immobilier

Etes-vous éligible à un prêt ? La question peut paraître idiote mais obtenir un prêt immobilier de la part des banques peut vite se révéler compliqué si vous ne rentrez pas dans les cases.

  • Est-ce que vous êtes en CDI ?
  • Est-ce que vous êtes en bonne santé ?
  • Est-ce que vous êtes de nationalité française ?
  • Est-ce que vous n’êtes pas trop âgé ?
  • Est-ce que vous êtes poli ? (non on rigole, quoique)

Tout simplement pour vous dire qu’obtenir un prêt immobilier ne va pas de soi. Le mieux est de vérifier votre éligibilité auprès d’un courtier en ligne, c’est rapide et efficace.

La recommandation d’Anthony : Si vous pensez ne pas être éligible, pas de panique ! Il existe d’autres façons d’investir dans l’immobilier locatif. Les SCPI ou l’immobilier fractionné par exemple permettent de toucher des loyers et bénéficier d’une plus-value à partir de 10 € investis seulement. Bon, avec 10 € vous ne gagnerez pas grand-chose mais vous avez compris le principe : pas besoin d’obtenir un prêt pour un investissement locatif de ce type.

Vous cherchez un courtier crédit de confiance pour votre projet locatif ? Laissez-nous vous aider en remplissant ce formulaire.

Est-ce que vous êtes prêt à vous engager sur du long terme ?

Un investissement locatif, c’est un investissement immobilier et l’immobilier, c’est du long terme ! Cela signifie bloquer une partie de votre épargne, vous engager auprès de la banque sur 15, 20 ou 25 ans et s’assurer que vous aurez les moyens de payer sur la durée le différentiel entre les loyers encaissés et vos mensualités. Il faut par conséquent que vous soyez certains de vos projets de vie :

  • allez-vous avoir besoin de l’apport initial dans les prochaines années ?
  • est-ce que le prêt pour de l’investissement locatif ne vous empêchera pas d’acheter votre résidence principale ?
  • est-ce que vous travaillerez toujours dans 10 ans pour rembourser l’emprunt en cas d’impayés ou d’absence temporaire de locataire ?

Oui, vous nous direz qu’il est possible de revendre l’appartement acheté. Mais n’oubliez pas qu’avec les frais de notaire (et une conjoncture immobilière potentiellement défavorable), l’opération peut vite s’avérer perdante… Par ailleurs, vendre un appartement ne se fait pas en un claquement de doigt. Il faut parfois compter plusieurs mois selon la localisation du bien.

L’avis d’Anéva : si vous avez des doutes, passez votre tour. Nous ne les conseillons pas aux débutants mais il existe néanmoins d’autres solutions d’investissement locatif qui règlent (un peu) la problématique de la liquidité (terme compliqué qui veut dire : est-ce que votre argent est bloqué ou pas). Les SIIC (ou REITS en anglais), permettent d’investir en immobilier en Bourse. Ce n’est pas de l’investissement locatif à proprement parler mais vous pouvez revendre vos actions de sociétés immobilières en quelques clics. D’autre part, les solutions d’immobilier fractionné et les SCPI qui permettent d’investir en immobilier locatif avec de petites sommes promettent de pouvoir vendre ses biens rapidement. Cela règle en théorie la crainte de l’engagement sur la durée et de voir son argent bloqué. Attention tout de même aux frais.

A quel point souhaitez-vous limiter votre effort d’épargne ?

Rembourser son emprunt avec les loyers perçus par son bien locatif est possible, mais c’est rare. D’autant plus quand les taux sont élevés.

Vous allez vraisemblablement devoir fournir un effort d’épargne. Le montant de cet effort d’épargne va être déterminant sur la nature de l’investissement locatif que vous allez pouvoir réaliser.

Vous ne souhaitez pas consentir à un trop gros effort d’épargne ? Recherchez un bien simple (studio, T2) dans une ville de province où les mètres carrés ne sont pas trop élevés et où vous pourrez louer facilement. Ainsi, le montant de l’opération sera plus faible (entre 80 000 et 250 000 euros) et les risques mieux maîtrisés.

Vous avez de gros revenus et la banque consent à vous faire un beau prêt ? Vous pouvez vous lancer dans dans des immeubles de rapport ou dans la transformation d’appartements en studio. La rémunération est alors plus à attendre du côté de la valorisation des biens à terme, ce qui implique souvent un plus grand effort d’épargne, au moins au début.

A quel point souhaitez-vous être impliqué dans l’opération ?

Trouver une perle rare, l’acheter, la retaper, la meubler et chercher un locataire est un projet de vie pour certains. Pour d’autres, l’investissement locatif n’est qu’un moyen malin d’investir avec l’argent de la banque.

Voilà pourquoi il existe des solutions d’investissement locatif clé en main : vous confiez un mandat de recherche à des agences, elles vous trouvent le bien, vous accompagnent dans l’achat, gèrent les travaux, l’ameublement et vous trouvent un locataire. Tout cela en échange d’un pourcentage de l’opération totale, généralement autour des 7 % (la gestion locative est souvent facturée en plus).

Dans un autre registre, les SCPI permettent aussi de déléguer complètement son opération d’investissement locatif. Vous achetez des parts de sociétés qui détiennent des biens immobiliers. Ces sociétés vous reversent des dividendes issus des loyers générés par les biens détenus, au prorata du nombre de parts que vous avez acheté. Une phrase compliquée pour expliquer une chose simple : il suffit de donner son RIB pour percevoir les loyers d’un investissement locatif en SCPI, c’est tout.

Le point de vue d’Anthony : Ici, nous voulons simplement vous expliquer qu’il existe différentes façons de réaliser un investissement locatif, chacune avec leurs avantages et leurs inconvénients. Nous les détaillerons plus tard. Toutefois, gardez en tête que se lancer dans un investissement locatif classique, sans accompagnement, est loin d’être un investissement passif. Ceux qui se vantent d’avoir arrêté de travailler et de vivre de leur empire immobilier n’ont pas arrêté de travailler : ils passent leur journée à s’occuper de leurs appartements et de leurs locataires.

Avez-vous un enjeu fiscal ?

Chercher à défiscaliser est l’un des passe-temps favori des contribuables français. Cependant, l’investissement locatif est très rarement un investissement pertinent quand il s’agit de conjuguer rentabilité et crédits d’impôts.

Oui, il existe pléthore de lois compliquées (Scellier, Pinel, Denormandie, Malraux, Girardin, etc.) que les conseillers en gestion de patrimoine adorent brandir au premier client venu. Pourtant, elles sont très rarement satisfaisantes et la carotte fiscale cache souvent une belle carotte sur le rendement.

Vous l’aurez compris, chez Heureux Propriétaires nous ne sommes pas fans des solutions de défiscalisation. Nous partons du principe qu’un investissement immobilier est avant tout un investissement qui doit être rentable, pas un moyen de défiscaliser.

Toutefois, si votre imposition est une préoccupation, sachez qu’il existe des dispositifs (on les a cités plus haut) et que votre projet d’investissement locatif pourrait s’inscrire dans l’un d’entre eux. Pour bénéficier de cette fiscalité adoucie, il faudra toutefois respecter certains critères dans le choix de votre bien immobilier ce qui réduira votre champ d’action.

Le contrepoint d’Anéva : Nous l’admettons, dans certains cas très précis et assez rares, les investissements locatifs dits de défiscalisation (Pinel ou Denormandie) peuvent s’avérer intéressants. Il faut toutefois beaucoup de calculs pour le démontrer, donc on laisse ça pour plus tard (pardon).

Les 7 grandes étapes d’un premier investissement locatif

Récapitulons : 

  • Vous êtes éligible à un prêt immobilier,
  • Vous êtes prêt à vous engager sur la durée,
  • Vous êtes prêt à fournir un effort d’épargne,
  • Trouver un bien, le rénover et le mettre en location est un projet qui vous intéresse,
  • Vous n’avez pas de préoccupation fiscale.

Vous pouvez vous lancer dans un projet d’investissement locatif !

Voici les 7 étapes à suivre pour réussir votre investissement immobilier locatif :

Etape 1 : Evaluez votre capacité d’emprunt et estimez l’apport nécessaire
Votre capacité d’emprunt vous permettra de mieux cibler le type et la localisation du bien que vous pourrez acquérir.

Etape 2 : Déterminez l’endroit où vous souhaitez investir
Où souhaitez-vous investir ? Dans une grande ville comme Paris, dans une ville étudiante ou dans une ville périphérique à bas prix ?

Etape 3 : Trouvez le bien immobilier parfait
Quelle taille ciblez-vous ? Préférez vous un bien à rénover ou un bien sur lequel vous n’aurez aucun travaux à faire ?

Etape 4 : Choisissez un régime fiscal
Location meublée (LMNP) ou non meublée ? Les deux ont leurs avantages.

Etape 5 : Essayez de calculer votre rentabilité
A partir des premiers éléments, vous pouvez vous projeter sur les rendements attendus.

Etape 6 : Réalisez les travaux de rénovation / rafraîchissement et l’ameublement si besoin
Pensez-vous réaliser les travaux vous-même ou passer par une agence spécialisée ? Si vous souhaitez louer un logement meublé, il faudra également penser à l’ameublement complet de votre bien immobilier.

Etape 7 : Louez l’appartement
Trouvez un locataire fiable et/ou prenez une assurance loyers impayés.

Chacune de ces étapes est détaillée dans les chapitres qui suivent.

Quel bien acheter pour un investissement locatif ?

Calculer sa capacité d’emprunt pour un investissement locatif

Un projet d’immobilier locatif nécessite un investissement de départ d’au moins 80 000 euros. Et encore, c’est un strict minimum. A moins que vous n’ayez touché un héritage, il vous faudra emprunter.

L’aparté d’Anthony : Le principal atout de l’investissement locatif réside dans le fait qu’il puisse être réalisé à crédit, contrairement à la plupart des autres placements. Dans la mesure du possible donc (et si les taux des emprunts ne sont pas assassins), mieux vaux emprunter et placer l’argent de mamie ailleurs, même si elle vous a laissé une belle somme.

Avant de vous lancer dans la recherche de bien immobilier, renseignez-vous sur la somme que vous pourrez emprunter en fonction de l’apport que vous êtes prêt à mettre. Plusieurs sites en ligne permettent en quelques clics de vous faire une idée du montant que vous pourrez investir. Essayez par exemple le simulateur du courtier Pretto. Vous pouvez également commencer à démarcher les banques ou des courtiers pour regarder les taux d’emprunt proposés.

Si vous souhaitez faire une offre pour un bien immobilier, notez que la plupart des vendeurs ou agences immobilières vous demanderont un papier de la banque ou d’un courtier indiquant votre capacité d’emprunt. Cela leur permettra d’évaluer votre dossier et de le comparer avec les autres acquéreurs potentiels.

Cette capacité d’emprunt vous permettra de mieux identifier les biens pour lesquels vous pourrez investir : pouvez-vous acheter un bien dans une grande ville (Paris, Bordeaux, Lyon, etc.) ? Ou vaut-il mieux investir sur une petite ville de province (Mulhouse, Caen, Besançon ou tout proche d’une grande ville : Roubaix, Mérignac, Villeurbanne, etc.) où le prix au m² est moins élevé ? Etes-vous en mesure d’acheter une grande surface ou plutôt un petit studio / T2 ?

Le rappel d’Anéva : Dans le cas où vous n’êtes pas encore propriétaire de votre résidence principale mais que c’est un projet, gardez en tête qu’emprunter pour de l’investissement locatif risque de réduire votre future capacité d’emprunt.

Où investir en immobilier locatif ?

Quelle est la ville la plus rentable pour de l’investissement locatif ? Où sont les bons plans ? Est-ce encore intéressant d’acheter en vue du Grand Paris ? Est-ce que Mulhouse est vraiment la ville qui offre le plus de rentabilité ?

Questions compliquées et réponses en général un peu aléatoires !

Premièrement, c’est votre capacité d’emprunt qui déterminera vos possibilités d’acquisition. Il est plus compliqué de réaliser un investissement locatif dans une grande ville comme Paris où le prix moyen du m² se situe autour de 10 000 – 11 000€ / m² selon le quartier que dans une ville comme Roubaix où le prix au m² est proche de 1 200 à 2 700€ / m².

Néanmoins, pour vous donner quelques pistes :

  • Les grandes villes (Paris, Lyon, Bordeaux, etc.) ne sont pas celles qui affichent les meilleures rentabilités pour du locatif car les prix au mètre carré sont élevés et les loyers tendent à plafonner (encadrement des loyers). Par contre, la demande locative est élevée. Par conséquent, vous réduisez fortement les risques d’impayés et de vacance locative. D’autre part, comme c’est historiquement dans les grandes villes que l’immobilier baisse le moins, il y a fort à parier que votre bien prendra de la valeur avec le temps, ce qui n’est pas garanti dans des villes petites et moyennes. En conclusion, dans les grandes villes : rentabilité moyenne mais niveau de risque moyen.
  • Les petites villes, plébiscitées dans tous les classements “des villes où il fait bon investir” offrent parfois des rentabilités à 2 chiffres. Nous disons bien parfois : encore faut-il que vous trouviez un locataire et que la valeur de votre bien ne s’écroule pas à la défaveur d’une perte d’attractivité de la zone urbaine. Acheter à Saint-Etienne par exemple coûte peu cher ; rien ne garantit que la ville prendra de la valeur et que des personnes voudront s’y installer et louer votre bien à l’avenir. Pour les villes petites et moyennes : rentabilité potentiellement forte mais risque fort.

Pour vous aider à décider où investir, sachez que Masteos et Bevouac compilent des informations (pression locative, rentabilité espérée, prix au mètre carré, évolution des prix, du nombre de la population, etc.) pour de nombreuses villes de France.

Si nous pouvons vous partager quelques réflexions :

  1. Optez pour une ville dans laquelle vous pourriez habiter et un quartier qui vous plait, notamment si vous souhaitez récupérer cet appartement dans le futur pour y habiter ou y loger un membre de votre famille.
  2. Essayez de trouver un endroit facilement accessible pour vous afin de pouvoir visiter le bien et être réactif sur les offres à proposer (une bonne affaire ne reste jamais très longtemps sur le marché !). De la même manière, si vous souhaitez gérer vous-même la location ou les travaux, prenez en compte le fait que vous allez devoir vous rendre souvent sur place. Evitez donc de choisir un lieu qui se trouve à 3h de train de votre logement actuel !
  3. Faites attention à la tension locative. Avant d’investir, il faut s’assurer que ce bien pourra être loué facilement. Pour cela nous vous recommandons de poster une annonce fictive sur internet afin de vous rendre compte si cela fonctionnera ou pas. La publication d’une annonce durant quelques heures suffit pour se rendre compte.
  4. Pensez à la revente. Assurez-vous qu’il s’agit d’un endroit attractif pour des futurs acquéreurs. Il y a parfois de bonnes raisons à un prix du mètre carré faible.
  5. Prenez en compte la surface du bien que vous souhaitez acquérir. Si vous pensez acheter un petit appartement pour un étudiant seul ou un grand appartement pour en faire une colocation, privilégiez les quartiers étudiants près des campus universitaires. Si au contraire, vous souhaitez plutôt acquérir un grand appartement familial ou une maison, optez pour un quartier résidentiel et familial, où l’on trouve des écoles / maternelles, des commerces et des parcs.

Le conseil d’Anthony : Essayez de vous renseigner sur les projets futurs de la commune ou du quartier. Ils pourraient apporter de la valeur à votre bien immobilier ou au contraire le dégrader. Ont-ils pour projet de faire passer de nouveaux transports en commun (métro, ligne de bus, tramway) ? De construire de nouvelles écoles ? De nouveaux commerces ? Nous avons conscience qu’il est difficile de bien se renseigner sur ces aspects-là mais cela peut avoir un vrai impact sur votre plus-value potentielle. Les professionnels de l’investissement locatif prennent en compte toutes ces informations dans leur choix d’investissement locatif.

Quel type de bien acheter pour un investissement locatif ?

De la même manière que le lieu d’investissement, le type de bien que vous pourrez acquérir dépendra de votre capacité d’emprunt. Passée cette contrainte, vous devrez toutefois prendre une décision stratégique pour optimiser le potentiel de votre opération.

Appartement neuf ou ancien ?

Si vous souhaitez bénéficier d’une défiscalisation, vous pouvez choisir d’investir dans le neuf et ainsi bénéficier de la loi Pinel. Attention, le nombre de biens éligibles à la loi Pinel est restreint et ce dispositif est contraignant en termes de localisation et de montant de loyer. Vous pouvez également choisir d’acheter un appartement avec d’importants travaux de rénovation, ce qui vous permettra de défiscaliser leurs montants (et c’est encore plus intéressant si ces travaux peuvent être financés par votre emprunt !).

Investir dans un bien nécessitant des travaux possède d’autres avantages. Outre le prix à l’achat généralement en-dessous du marché, il est par ailleurs possible en négociant avec sa banque d’attendre la fin des travaux pour commencer à régler ses mensualités. Attention toutefois, se lancer dans les travaux peut être long et très compliqué à gérer !

La note d’Anéva : Les investisseurs immobiliers expérimentés privilégient souvent les appartements “hors marché” à retaper entièrement, afin de faire une plus-value immédiate sur leur valeur. C’est effectivement le graal… mais la concurrence pour trouver ces pépites est rude ! Certaines agences en ont fait leur spécialité, comme Imavenir à Paris et région parisienne.

Studio ou grandes surfaces ?

Si vous souhaitez investir et louer à des étudiants, privilégiez les studios ou les grandes surfaces pouvant accueillir des colocations. Prenez en compte le fait que les étudiants ne restent pas longtemps et qu’il est possible que vous ayez quelques travaux de rafraîchissement tous les ans entre deux locations.

Si vous préférez louer à des familles sur du long terme, privilégiez les grands appartements familiaux ou les maisons.

Gardez en tête que les loyers n’augmentent pas proportionnellement avec le nombre de mètres carrés. Il est par exemple courant de trouver des studios de 20m2 à un loyer de 900 € à Paris, quand les 45m2 peuvent se trouver à 1450 €. Par conséquent, il peut être pertinent d’acheter des petites surfaces dans les grandes villes.

Plusieurs agences d’investissement locatif proposent des solutions “clés en main” permettant de gérer pour vous l’intégralité de votre projet, y compris la recherche du bien immobilier. Cela peut être une bonne alternative si vous n’arrivez pas à trouver vous-même le bien idoine pour votre projet.

L’avis d’Anéva : Nous vous conseillons de toujours vous déplacer pour visiter le bien avant de faire une offre, même si vous déléguez l’intégralité de votre projet d’investissement locatif. En effet, mieux vaut investir dans un bien qui vous plait : vous aurez moins de difficultés à le mettre en avant pour vos futurs locataires si vous en reprenez la gestion ou pour de futurs acquéreurs dans le cas d’une revente. Par ailleurs, vous pourrez toujours décider de reprendre ce bien pour vous ou pour y loger un membre votre famille.

Calculer la rentabilité d’un investissement locatif

Vous savez combien vous souhaitez investir, vous avez peut-être même identifié l’endroit et le type de bien à acquérir. C’est un excellent début pour essayer de calculer la rentabilité de votre investissement locatif !

Mais ce n’est qu’un début. De nombreux paramètres entrent en ligne de compte quand il s’agit de calculer une rentabilité d’immobilier locatif. Parmi eux, le type de location, la fiscalité applicable et le montant du loyer sont des éléments à intégrer.

Location courte ou longue durée ?

Vous pouvez choisir de louer votre bien sur de longues durées (meublé ou vide) ou faire des locations court terme pour des vacanciers à la semaine ou à la nuitée.

La location court terme a deux avantages non négligeables :

  • si le taux d’occupation de votre bien est suffisant, les loyers que vous pouvez en tirer sont largement supérieurs à une location longue durée,
  • vous avez plus de flexibilité : vous pouvez réserver ce bien pour vous ou un proche dès que vous le souhaitez.

En revanche, il faut compter aussi sur deux inconvénients majeurs. 

  • La location court terme est soumise à de nombreuses restrictions et celles-ci peuvent encore évoluer dans le temps. Vous ne pourrez par exemple louer votre bien plus de 120 jours par an. Dans les villes de plus de 200 000 habitants, où le marché immobilier est tendu, vous serez en mesure de louer sur du court terme uniquement s’il s’agit d’un ancien local commercial ou de votre résidence principale. Sinon, vous devrez faire une demande de changement d’usage auprès de la mairie pour que la location court terme soit acceptée. Par ailleurs, il faut aussi que votre copropriété autorise le meublé touristique.
  • La location court terme vous demandera forcément plus de temps qu’une location long terme. En effet, il faudra meubler intégralement le bien et gérer sa maintenance entre deux locations. Vous devrez également gérer les locations en ligne et les réservations.

La location long terme sera certes un peu moins rentable mais vous permettra plus de stabilité. Si vous avez pour objectif de louer à des familles, vous pouvez espérer être tranquille sur plusieurs années. Si vous décidez de louer à des étudiants, attendez vous à un changement de locataire tous les ans ou tous les 2 ans.

L’avis d’Anthony : difficile de se projeter sur une rentabilité avec de la location courte durée. Entre la réglementation et les impondérables qui ont un impact fort sur le tourisme (le COVID nous a bien eus), la location longue durée semble être gage de plus de régularité.

Choisir le régime fiscal approprié

Attention, complexe (mais essentiel) !

L’investissement locatif est un investissement, et comme pour tout investissement, ne pas anticiper sa fiscalité est une erreur. D’autant qu’en fonction de votre situation, il y a de bonnes solutions, de moins bonnes, voire de mauvaises.

Vous pouvez générer des revenus locatifs sous différents régimes fiscaux :

  • en location nue (régime micro-foncier, au réel ou déficit foncier),
  • en location meublée (régime micro BIC ou réel),
  • en Denormandie (investissement dans l’ancien),
  • en Pinel (investissement dans le neuf).

Nous n’avons pas l’ambition de faire un exposé sur les différents régimes fiscaux de l’immobilier locatif ici, d’autant que dans la plupart des cas, ce sont les locations nues ou meublées qui offriront les meilleurs rendements. Aussi, nous nous contenterons de vous présenter ces deux derniers.

Fiscalité d’un investissement locatif dans l’ancien non meublé (location nue)

Il y a trois options ici :

  • Le régime micro-foncier : pour y être éligible il faut que vos revenus locatifs annuels bruts ne dépassent pas 15 000 €. Vous pourrez ainsi défalquer 30 % des revenus bruts pour obtenir un revenu locatif net. Ce revenu locatif net intégrera vos revenus imposables globaux (donc imposés à votre TMI) et est soumis aux prélèvements sociaux (17,2 %). ex : Loyer annuel brut de 8 400 € (700 € par mois). Le revenu imposable au micro-foncier serait alors de 5 880 €. A un TMI de 30 % + 17,2 % de prélèvements sociaux cela ferait un rendement annuel net d’imposition de 5 625 € pour votre investissement locatif.
  • Le régime au réel : en cas de non-éligibilité au micro-foncier ou si vos charges annuelles (travaux, charges récupérables, intérêts, gestion locative, taxe foncière, assurance, etc.) sont supérieures à l’abattement de 30 %. Le revenu locatif net se calcule en soustrayant les charges réelles aux revenus bruts. Le résultat intégrera vos revenus imposables globaux (donc imposés à votre TMI) et est soumis aux prélèvements sociaux (17,2 %). Attention, une fois choisi, le régime au réel doit être obligatoirement conservé pendant 3 ans.
    ex : Loyer annuel brut de 8 400 € (700 € par mois). Charges réelles de 5 600 € (estimation). Le revenu imposable au micro-foncier serait alors de 2 800 €. A un TMI de 30 % + 17,2 % de prélèvements sociaux cela ferait un rendement annuel net d’imposition de 7 078 € pour votre investissement locatif.
  • Le déficit foncier : lorsque les charges réelles sont supérieures aux revenus bruts. Le déficit foncier ainsi calculé peut être imputé aux revenus fonciers des 10 années à venir. Jusqu’à 10 700 € de déficit (hors déficit causé par les intérêts de votre emprunt) peut même être imputé de vos revenus globaux si et seulement si votre bien reste loué jusqu’au jusqu’au 31/12 de la troisième année qui suit. On souffle.
    ex : Loyer annuel brut de 3000 € (250 € par mois). Charges réelles de 20 000 € (estimation, dont intérêts de 1000 €). Déficit de – 17 000 € imputables sur les revenus fonciers des 10 années à venir, ou 10 700 € en moins sur votre revenu global imposable la première année avec obligation de louer le bien pendant 3 ans puis 6 300 € imputables de vos revenus fonciers bruts sur les 10 années suivantes.

Fiscalité d’un investissement locatif en LMNP (location meublée non professionnelle)

Nous parlerons ici que de la LMNP, soit la location meublée non professionnelle. Sachez toutefois qu’au-delà de 23 000 € de recettes (loyers moins charges) ou en cas de recettes supérieures aux autres revenus de votre foyer fiscal vous passerez automatiquement sous le régime de la location meublée professionnelle (LMP).

A noter qu’en LMNP, on ne parle plus d’un point de vue fiscal de revenus fonciers mais de revenus commerciaux. Voilà pourquoi on est imposé dans la catégorie des BIC (les fameux styl… non, des Bénéfices Industriels et Commerciaux).

Deux options fiscales en LMNP :

  • Le régime LMNP au micro BIC : pour y être éligible, il ne faut pas dépasser les 70 000 € de loyers bruts par an. On bénéficie alors d’un abattement de 50 % (avec un minimum de 305 €).
    ex : Loyer annuel brut de 8 400 € (700 € par mois). Le revenu imposable selon le régime LMNP au micro BIC serait de 4 200 €. A un TMI de 30 % + 17,2 % de prélèvements sociaux cela ferait un rendement annuel net d’imposition de 6 418 € pour votre investissement locatif.
  • Le régime LMNP au réel : même principe que pour du non meublé, on est au réel si on n’est pas éligible au micro BIC ou si nos charges réelles dépassent l’abattement de 50 %. Ce qui est rigolo avec les revenus industriels et commerciaux, c’est qu’on peut compter dans ses charges l’amortissement de ses achats de meuble et d’immeuble. Par conséquent, sur la durée du prêt, vous pouvez amortir votre investissement initial et soustraire l’amortissement annuel aux revenus générés. Attention, il faudra réaliser un suivi comptable conforme au code du commerce et au plan comptable général, ce qui vous obligera sans doute à passer par un expert-comptable.

Fiscalité d’un investissement locatif : quoi choisir ?

Compliqué n’est-ce pas ? Et encore, il y a de nombreux détails qui valent la peine de se faire accompagner par un vrai fiscaliste.

Voilà pourquoi nous pouvons que vous conseiller de rencontrer un expert de l’investissement locatif. Il saura vous aiguiller vers le meilleur régime fiscal en fonction de votre situation personnelle.

Toutefois, si l’on doit conclure sur la fiscalité de l’investissement locatif :

  •  Même s’il existe d’autres solution que la location vide et la location meublée (LMNP), votre choix se fera souvent entre ces deux régimes.
  • La location nue est plus taxée que la LMNP sans optimisation fiscale. Elle reste toutefois intéressante si vous choisissez le régime au réel de manière à déduire vos intérêts et vos travaux.
  • Lorsqu’il n’y a plus (assez) d’intérêts ou de travaux dans les charges, le régime LMNP au micro BIC devient le plus intéressant.
  • La LMNP au réel peut être le régime fiscal le plus intéressant (0 € d’impôt possible !), notamment si vous amortissez votre bien, mais complexifie largement vos déclarations et vos obligations en termes de comptabilité.

Les contraintes liées à la location nue et la LMNP

Nous les avons beaucoup évoqués sous l’angle de la fiscalité, mais derrière ces régimes fiscaux se cachent des règles liant le propriétaire et son locataire que vous devrez prendre en compte. 

Sachez, notamment, que louer en meublé signifie fournir un minimum de matériel à son locataire. La liste complète est disponible dans les ressources du Service Public.

Dans l’ensemble, la location meublée vous demandera plus d’investissement et de travail mais offrira plus de flexibilité.

Location non meublée

Location meublée

Loyer

Un peu moins élevé*

Un peu plus élevé*

Durée du bail

3 ans

1 an 

Dépôt de garantie

1 mois de loyer max.

2 mois de loyer max.

Durée de préavis du propriétaire

6 mois

3  mois

Durée de préavis du locataire

3 mois (peut être à 1 mois sur certaines localisation)

1 mois

Impôts**

Déclaration de revenus fonciers

Déclaration de revenus locatifs

*Selon PAP.fr, un loyer d’un bien meublé peut être 11 à 13% plus élevé qu’un loyer d’un bien non meublé (voire 15 à 20% pour du mobilier haut de gamme)
**Pour plus renseignements sur les impôts à payer, nous vous invitons à vous rendre sur le site du service public.

L’avis d’Anthony : il est aussi possible de déléguer la gestion locative de votre bien à une agence immobilière. Attention, les tarifs peuvent-être élevés, mais peuvent être intégrés dans vos charges déductibles en fonction de votre régime fiscal.

Quel loyer pouvez-vous demander ?

Pour définir précisément le montant du loyer que vous pouvez demander à vos futurs locataires, commencez par vous renseigner sur le prix de location moyen au m². Allez par exemple jeter un œil à l’estimation du site SeLoger.

Si vous avez un tarif en tête, postez une annonce fictive avec le montant du loyer que vous souhaiteriez proposer et regardez si votre annonce attire de nombreux potentiels locataires.

Nous vous invitons également à regarder des annonces similaires sur les grands portails de locations pour avoir une idée du montant auquel vous pourrez louer votre appartement ou maison.

De nombreux autres critères entrent en ligne de compte lors d’une location d’un bien immobilier : l’appartement est-il meublé ? Est-il en bon état ? Y a-t-il un ascenseur ? Y a-t-il suffisamment de rangement ? Est-il lumineux ?

Si vous souhaitez une estimation précise du montant de votre loyer, vous pouvez passer par une agence proposant des solutions « clés en main » d’investissement locatif ou des agences de locations. Par exemple, le service de « gestion locative » de Masteos est disponible depuis ce lien.

Calculer sa rentabilité

Type de location, fiscalité, loyer demandé… ces trois éléments sont prépondérants dans le calcul de votre rendement aujourd’hui. Il existe toutefois des aléas difficiles à anticiper qui ne manqueront pas d’impacter votre rentabilité.

Nous utilisons les termes “rendement” et “rentabilité” à dessein. 

Le rendement locatif est la performance que vous pouvez obtenir compte tenu de votre investissement initial sur la base des loyers perçus.

Ex : J’ai acheté un bien 187 300 euros (notaire et travaux compris) sans emprunt (c’est un exemple, hein). Je le loue 670 € hors charges par mois. Je n’ai pas de charges (c’est louche). Mon rendement brut est de 4,29 % par an.

La rentabilité locative est plus difficile à calculer puisque c’est une donnée uniquement accessible à la fin de l’investissement. Dans le cas d’un investissement locatif, il faut en effet prendre en compte le montant de revente du bien pour calculer sa rentabilité.

Ex : J’ai acheté un bien 187 300 euros (notaire et travaux compris) sans emprunt (c’est toujours un exemple). Je le loue 670 € hors charges par mois. Je le revends 250 000 euros dix ans plus tard (belle affaire) et je n’ai jamais payé de charges (pas normal du tout). Ma rentabilité brute est de 7,69 % (taux de rentabilité interne, la fonction TRI d’Excel) !

La rentabilité est intéressante puisqu’elle est plus proche de la réalité. Elle prend en compte toutes les entrées et sorties d’argent sur la durée de l’investissement (travaux de copropriété, fiscalité, vacance locative, impayés, etc.). Elle permet ainsi de comparer un investissement à un autre, dans la même classe d’actifs ou non (investissement immobilier et assurance-vie par exemple).

L’avis d’Anthony : Attention aux professionnels qui vous promettent des rentabilités délirantes ! Elles sont probablement brutes de toutes charges ou fiscalité et se basent sur des hypothèses d’évolution du marché de l’immobilier particulièrement optimistes.

Simulation d’investissement locatif

Une fois que vous avez identifié le bien sur lequel vous souhaitez investir, il est important d’estimer ce que cela va vous coûter et combien vous allez y gagner. Essayez de calculer la rendement net de votre projet en prenant en compte les éléments suivants (l’objectif étant bien évidemment que le loyer vous permette de rembourser tous vos frais et vos mensualités de crédit !) :

➕ L’achat de l’appartement (intégrant les frais de notaire et d’agence)
➕ Le coût des travaux / rafraichissements
➕ Le coût des meubles si vous souhaitez faire une location meublée
➕ Les charges que vous aurez à payer (charge de copropriétés, électricité, gaz, etc.)
➕ La fiscalité
➕ Les impôts fonciers
➕ Le remboursement du prêt immobilier intégrant les intérêts
➕ Les assurances emprunteur, de propriétaire non-occupant (PNO) et de loyers impayés (si vous souhaitez sécuriser cette partie-là)
➕ Les coûts de gestion de la location si vous choisissez de mettre votre appartement en gestion ou autres coûts de gestion si vous souhaitez vous faire accompagner d’une autre manière

➖ Les montants des loyers à percevoir
➖ Les défiscalisations possibles (loi Pinel, LMNP, défiscalisation des travaux, etc.)

La plupart des solutions d’investissements locatif “clés en main” calculent ce taux de rendement et le mettent en avant dans les biens qu’ils recensent et vous proposent.

Mais qu’en est-il de la rentabilité ?

Allez on s’y frotte. Nous allons essayer de simuler la rentabilité d’un investissement locatif, aussi proche de ce qu’elle pourrait être dans la réalité.

Nous achetons un bien d’une superficie de 27m2.

Nous le payons 133 900 € frais d’agence inclus.
Nous payons 10 400 € de frais de notaire.
Nous payons 35 000 € de travaux.
Nous payons 8 000 € d’ameublement.
L’opération nous a coûté 187 300 €.

Nous avons réussi à emprunter 100 % du montant de l’opération à 2 % d’intérêts. Vous pouvez simuler un échéancier ici.

Nous avons trouvé une bonne assurance emprunteur : 20 € par mois.

Nous devons nous acquitter d’une assurance propriétaire non-occupant (PNO) : 60 € par an.

Nous trouvons un locataire étudiant, pour un loyer de 700 € par mois. A la faveur des cours de l’immobilier et du changement de locataire tous les ans, nous pouvons augmenter régulièrement les loyers. Nous anticipons toutefois une vacance locative de 15 jours par an, à la faveur de la rotation des locataires. Les loyers annuels sont donc calculés en multipliant les loyers mensuels par 11,5.

Nous avons choisi de louer en meublé (LMNP), nous dépendons donc du régime fiscal micro BIC. Notre TMI est de 30 %. Notre fiscalité se calcule ainsi : (700*12)*0,5*0,472.

Comme nous n’habitons pas à côté de l’appartement acheté, nous avons choisi d’être accompagnés par une agence immobilière traditionnelle pour la gestion locative : 6 % des loyers.

Taxe foncière : 340 € par an.

Charges de copro : 40 € par mois.

Pas de bol, ravalement de la façade au bout de 8 ans : 10 000 €.

Coup de bol, le quartier dans lequel nous avons investi a explosé ! Nous choisissons de vendre notre appartement au bout de 10 ans pour 250 000 €. Nous devons nous acquitter des impôts sur la plus-value immobilière : 5 978 €. Il est possible de calculer les siens ici.

investissement locatif simulation rentabilité

Résultat : rentabilité nette de 3,78 %, grâce à la plus-value monstre générée lors de la revente (et le coup de bol du quartier qui a pris de la valeur). Sinon c’était la catastrophe, 0,47 % de rendement net la première année, 2,01 % la dixième année à mesure que les intérêts à rembourser se réduisent et que les loyers augmentent, très loin de ce que peuvent offrir d’autres placements fichtrement moins fatigants.

Du côté de l’effort d’épargne, il nous aurait fallu débourser en moyenne 569 € par mois la première année pour réaliser cette opération très légèrement gagnante (ou largement perdante en fonction de l’inflation, si elle continue de grimper 🥵).

investissement locatif effort d'épargne

Comment améliorer la rentabilité de son investissement locatif ?

Autant dire qu’avec cette simulation, nous nous serions plantés en beauté. Comme on ne peut pas toujours compter sur un prix au mètre carré qui explose dans le quartier où on a acheté, voici quelques points où nous aurions pu faire mieux :

  • Nous avons acheté trop cher… ou tout du moins nous avons fait trop de travaux et d’ameublement. Cela nous est revenu à quasiment 7000 € du mètre.
  • Notre prêt était tout de même onéreux : n’aurait-il pas fallu emprunter moins de 100 % ? Depuis le deuxième semestre 2022, les taux ont bien augmenté.
  • Nous n’avions pas prévu le ravalement. Peut-être qu’un professionnel aurait pu l’anticiper ?
  • Notre agence pour la gestion locative nous a coûté cher. Il est possible de trouver des solutions autour de 4 % désormais.
  • Le régime micro-BIC, en apparence intéressant, était en fait une mauvaise idée. En choisissant la location meublée non professionnelle (LMNP) au réel, vous auriez pu amortir comptablement vos acquisitions (appartement, meubles) de manière à vous éviter toute imposition durant de longues années. Etre exonéré d’impôt vous aurez permis, toutes choses égales par ailleurs, d’obtenir un rendement net de 1,48 % dès la première année.

On y revient, mais c’est pour nous une évidence : pour un projet aussi complexe que de l’investissement locatif, mieux vaut se faire accompagner par des pros, en échange d’un peu de rentabilité. Le risque de faire des bêtises est trop grand. L’impact sur votre vie aussi.

Afin de vous aider à choisir parmi les professionnels de l’investissement locatif, nous avons comparé et listé les meilleures solutions d’investissement locatif clé en main.

Mettre son bien locatif en location

Les travaux à réaliser avant de louer

Quel type de travaux ?

En fonction du bien acheté, vous aurez probablement quelques travaux de rafraichissement à réaliser ou alors d’importants travaux de rénovation. Nous vous conseillons de toujours bien veiller à ce que votre appartement ou maison soit le plus « propre possible » avant de le louer.  Repeignez l’intégralité des pièces, assurez-vous d’avoir des joints propres, que les prises fonctionnent bien, que l’électricité est conforme, etc. Privilégiez les peintures blanches qui permettent aux futurs locataires de mieux se projeter dans le bien, ils pourront repeindre à leur manière s’ils souhaitent des peintures plus excentriques.

Faire les travaux soi-même ou passer par une agence ?

Si vous êtes bricoleurs, vous pouvez tout à fait envisager de réaliser les travaux vous-même. Sinon, vous pouvez passer votre artisan habituel ou par une société spécialisée.

Les sociétés d’investissement locatif “clés en main” proposent également un service de rénovation pour vous aider à définir les travaux à effectuer et à les réaliser. Etant spécialisées en location, elles savent exactement comment mettre en valeur votre bien pour qu’il se loue plus facilement. Vous pouvez faire le choix d’opter pour des travaux low cost ou haut de gamme en fonction de votre budget et de votre projet. L’avantage de ce type de service est qu’il vous assure une finalisation des travaux dans les temps définis et un résultat conforme à l’attendu. Il ne sera ainsi pas nécessaire de vous rendre sur place pour assurer le suivi du chantier. Être à distance peut parfois être très handicapant dans l’avancement de travaux si vous devez les suivre vous-même !

Pour une estimation rapide de vos travaux, nous vous invitons à faire un tour sur le site de Creacitiz, l’agence d’architecture d’Immocitiz.

Vous pouvez également faire appel au service de rénovation locative de Masteos.

La mise en location : passer par une agence ou gérer par soi même ?

Pour mettre en location votre bien immobilier, différentes étapes sont à prendre en compte :

  1. Remettre le bien immobilier en bon état (refaire les peintures, les joints, etc.)
  2. Définir le type de bail (meublé, non meublé, etc.).
  3. Fixer le montant du loyer
  4. Réaliser les diagnostics immobiliers
  5. Mettre en avant votre annonce et la publier sur les sites de location en ligne (PAP, leboncoin, etc.)
  6. Organiser et réaliser les visites
  7. Etudier les dossiers déposés par les locataires intéressés et sélectionner le bon locataire
  8. Demander une caution
  9. Souscrire une assurance de loyers impayés (optionnel)
  10. Rédiger le bail
  11. Réaliser l’état des lieux d’entrée
  12. Gérer la relation avec le locataire (notamment en cas d’incident)
  13. Réaliser l’état des lieux de sortie

Ces étapes seront à répéter pour chaque nouveau locataire.

La mise en location peut prendre énormément de temps et nécessite des déplacements sur le lieu de location. Si vous souhaitez gérer vous même la location, nous vous conseillons d’habiter près de votre bien immobilier afin que cela ne devienne pas ingérable !

Si vous habitez loin de votre bien locatif, que vous n’avez pas le temps ou l’envie de gérer toutes ces étapes, nous vous recommandons de passer par une agence de location.

Les solutions d’investissement locatif “clés en main” proposent de gérer à votre place l’intégralité de la location de votre bien immobilier sans que vous n’ayez rien à faire. Vous n’aurez ainsi plus à vous préoccuper des visites à réaliser, de la paperasse à rédiger, des appels de vos locataires ou des différentes interventions techniques.

Pour essayer le service de gestion locative de Masteos, rendez-vous ici.

L’avis d’Anthony : De nombreux locataires appellent très régulièrement leur propriétaire dès qu’ils ont la moindre question. La plupart des appels des locataires sont liés à une mauvaise utilisation d’un appareil (chaudière, four, chauffage, etc) et peuvent être réglés très rapidement. Vos locataires peuvent décider de vous appeler n’importe quel jour de la semaine ou à n’importe quelle heure de la journée, pas de jour de congés pour la gestion de votre bien immobilier ! Si vous souhaitez éviter ces contraintes, le mieux est de déléguer cette partie-là.

Premier investissement locatif : quels sont les risques ?

Comme tout investissement, investir dans le locatif comporte des risques. Dans ce paragraphe, nous essayons de vous sensibiliser à ces risques afin de les anticiper et de les minimiser au maximum.

  1. Lorsque vous achetez votre bien immobilier, essayer d’éviter les secteurs où la plus-value est peu probable. Il suffit parfois de regarder dans le rétroviseur. Quels étaient les prix il y a 20 ans ? Il y a parfois des villes, comme Marseille jusqu’à récemment, qui voient leur immobilier stagner voire baisser dans le temps.
  2. Assurez-vous que la tension locative soit forte. Evitez les secteurs “pommés” où vous allez du mal à trouver un locataire.
  3. Pensez à la revente et achetez dans un lieu attractif. Regardez les projets du quartier et assurez-vous que cela attirera toujours des acquéreurs dans 10 ou 20 ans !
  4. Anticipez les travaux de la copropriété. Faites attention à l’état de l’immeuble et lisez bien tous les comptes-rendus d’assemblée générale afin d’anticiper les travaux à prévoir.
  5. Faites attention à bien estimer votre rentabilité. Lors du calcul de rentabilité de votre projet, il ne suffit pas de vérifier que les mensualités de vos loyers permettront de rembourser l’achat de votre bien immobilier sur X années. Il faut également penser aux travaux du logement, à ceux de la copropriété, au paiement des assurances, aux taux d’intérêts du crédit immobilier, aux impôts, etc.
  6. Gare aux loyers impayés ! Cela est fréquent dans le locatif. Assurez- vous de trouver un bon locataire avec éventuellement de bons garants. Si vous souhaitez ne pas prendre de risque, souscrivez à une assurance loyers impayés.
  7. Faites attention aux dégradations de vos locataires dans votre appartement ou maison. Anticipez et prenez une caution pour éviter de retrouver votre appartement dégradé ou avec des meubles manquants.
  8. Renseignez-vous sur les prochaines réglementations concernant la location. De nombreuses lois sont régulièrement ajoutées pour encadrer la location et cela peut nécessiter des travaux de votre part si votre bien n’est pas conformes aux nouvelles normes.

Les conseillers des solutions d’investissement locatifs “clés en main” connaissent tous ces risques et ont l’habitude de les prendre en compte lors de la mise en place d’un investissement locatif. Si vous souhaitez mettre toutes les chances de votre côté et minimiser ces risques, le mieux est de se faire accompagner par ce type de solution.

Les solutions d’investissement locatif “clés en main”

De la recherche du bien immobilier à la gestion locative, investir pour louer est très compliqué et peut prendre énormément de temps.  Il faut être très réactif dans vos propositions d’offres d’achat pour les biens assez prisés et être disponible pour la réalisation des travaux ou la gestion de la location (visites, gestion de la relation avec le ou les locataire(s), petites réparations, etc.)

Par ailleurs, il ne faut pas se tromper sur ce que l’on investit, s’assurer que l’on dispose des bonnes informations, que l’affaire est intéressante et que l’on ne va pas y perdre d’argent. Une bonne connaissance du marché immobilier est nécessaire.

De plus en plus d’entreprises proposent des solutions « clés en main » vous proposant un accompagnement de A à Z sur votre projet d’investissement locatif. Investir avec l’aide de ces solutions vous permettra de gagner du temps et de sécuriser votre rentabilité.

En plus de vous conseiller et de faire à vos places, ces solutions permettent d’élargir le champ des possibilités puisque vous pourrez plus facilement investir loin de là où vous habitez. Ainsi, vous aurez accès aux investissements locatifs les plus rentables du marché français.

Voici selon nous les deux meilleures solutions « clés en main » existantes pour faire de l’investissement locatif. Pour rentrer un peu plus dans le détail, rendez-vous sur notre comparatif des meilleures agences d’investissement locatif clé en main.

Le commentaire d’Anéva : L’investissement locatif intéresse de nombreuses personnes mais beaucoup ne savent pas faire, ont peur de s’y lancer ou n’ont tout simplement pas le temps. On estime qu’un tiers des personnes souhaitent faire de l’investissement locatif mais seulement une sur 20 le fait réellement. Les principaux freins sont liés à la crainte de ne pas réussir à louer, de tomber sur de mauvais locataires ou encore la peur de se lancer dans des travaux infinis. Les sociétés qui proposent de l’investissement locatif “clés en main” permettent de lever toutes ces barrières !

investissement locatif - solution clé en main - masteos

#1 Masteos

Masteos saura vous accompagner sur toutes les étapes de votre premier investissement locatif : de la recherche à la gestion du bien en passant par les travaux de rénovation et même l’ameublement si vous souhaitez faire une location meublée. Les services sont « à la carte », vous pouvez ainsi les solliciter uniquement pour une partie de votre projet.

Il faut compter 5% TTC pour l’investissement du projet immobilier avec Masteos et 4,99% + 10€ / m² pour la gestion locative. Les tarifs de rénovation et de l’ameublement se feront sur devis.

Si le service proposé par Masteos vous intéresse, n’hésitez pas à créer votre compte en ligne.

investissement locatif - solution clé en main - beanstock

#2 Beanstock

Nouvelle dans le marché de l’investissement locatif “clé en main” depuis 2020, Beanstock relève déjà de grands défis, notamment celui de rendre l’investissement locatif accessible à tous et permettre à ceux qui le souhaitent de s’y lancer !

Pour 7,2 % TTC, Beanstock propose un package complet contenant la recherche du bien immobilier, l’achat (incluant l’aide à la recherche du financement) et la gestion locative. Pour les travaux de rénovation, Beanstock se fait accompagner d’un partenaire avec tarifs préférentiels. Beanstock vend des projets sur lesquels elle assure la rentabilité de l’investissement locatif, avec un risque très faible.

L’entreprise ne se rémunère ni sur l’aide au financement ni sur les travaux, ce qui lui permet de vendre ses services à un prix plus attractif que ses concurrents.

Nous avons particulièrement apprécié la transparence et l’honnêteté des conseillers de Beanstock, ils n’essayeront pas de vous vendre à tout prix leur service si cela ne répond pas à votre projet !

N’attendez plus et lancez vous avec Beanstock !

Les questions les plus fréquentes sur l’investissement locatif

💸 Peut-on investir sans apport personnel ?

Un apport personnel d’environ 10 % est généralement demandé par les banques pour la validation de votre prêt immobilier locatif. Certaines toutefois vous permettront d’emprunter 100 % de la somme.

Attention néanmoins, pour la plupart des achats immobiliers, le notaire exige un séquestre de 5 à 10 % à verser au moment de la signature du compromis de vente. Vous devrez verser ce séquestre avant la signature de votre prêt immobilier, vous ne pourrez donc pas utiliser l’argent de la banque pour payer ce séquestre. Ce séquestre n’est pas obligatoire dans certaines villes de France (par exemple : Rouen, Le Havre).

D’autre part, des frais de garantie de prêt immobilier s’appliquent afin de pouvoir obtenir un prêt. Ils peuvent coûter jusqu’à 5 000 € (en fonction de la somme empruntée).

En conclusion, il est possible d’acheter sans apport personnel mais il faudra tout de même prévoir des capitaux avant l’obtention du prêt.

Dans le cadre de votre projet d’investissement locatif, des sociétés d’investissement locatif « clés en main » comme Bevouac pourront vous aider à obtenir votre financement.

🖐️ Combien d’investissements locatifs puis-je faire ?

Il n’y a pas de limites après votre premier investissement locatif. Tant que vous pouvez emprunter de l’argent à la banque pour investir, vous pouvez multiplier les investissements locatifs.

Si après un premier investissement locatif vous arrivez à prouver à votre banque que vos loyers encaissés remboursent vos mensualités en intégralité, votre banque acceptera probablement de vous prêter pour un second investissement locatif, puis un troisième, etc. C’est de cette manière que certains investisseurs se retrouvent avec une dizaine de logement voire un immeuble !

Attention toutefois, certaines banques n’acceptent pas de prêter sans apport personnel. Pour plus d’informations, nous vous invitons à consulter la réponse à la question : Peut-on investir sans apport personnel ?

A lire aussi :

  1. Heureux Propriétaires, mode d’emploi.
  2. Quelles sont les meilleures agences d’investissement locatif clé en main ?

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