Vous avez un projet de vente ou de mise en location d’un bien immobilier ? Vous allez avoir besoin de faire ou de refaire un diagnostic immobilier. L’issue de ce diagnostic peut avoir un impact important sur la réussite de votre vente ou de votre recherche de locataire. Autant ne rien laisser au hasard !

Il arrive en effet que des diagnostiqueurs immobiliers, faute de temps ou d’information, mésestiment votre logement. Voici quelques recommandations qui vous permettront d’appréhender au mieux vos diagnostics immobiliers, afin qu’ils soient les plus représentatifs possible de la qualité de votre bien.

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Sommaire de l’article :

Comment préparer un diagnostic immobilier pour obtenir les meilleures notes possibles ?
Quel diagnostic immobilier obligatoire pour vendre ?
Quel diagnostic immobilier obligatoire pour louer ?
Comment améliorer ses résultats : diagnostic par diagnostic
Durée de validité des diagnostics immobiliers

diagnostic immobilier obtenir de bonnes notes

Comment préparer un diagnostic immobilier pour obtenir les meilleures notes possibles ?

Il n’existe pas un diagnostic mais plusieurs diagnostics immobiliers. Chacun ayant des spécificités propres, tous ont des manières d’être optimisés. Il existe toutefois cinq façons (et deux prérequis) d’augmenter ses chances quel que soit le diagnostic. Voici comment préparer un diagnostic immobilier.

Anticipez en faisant des travaux

Evidemment, un bien neuf aura de fortes chances d’obtenir les notes maximum aux diagnostics immobiliers. Si votre logement n’est pas neuf, certains travaux vous permettront d’améliorer les classements de votre bien.

L’installation d’une pompe à chaleur, par exemple, aura un impact sur le résultat du diagnostic de performance énergétique. Comme cette installation est souvent liée à une refonte de l’installation intérieure de l’électricité ou du gaz, elle aura aussi un effet sur les diagnostics correspondants.

Plus facile à dire qu’à faire nous diriez-vous. Nous sommes d’accords ! Mais selon l’ancienneté de votre bien immobilier, il peut être pertinent de le rénover énergétiquement quelques semaines avant de chercher à le vendre. Les acquéreurs ont souvent tendance à surévaluer le prix d’un bien ne nécessitant aucun travaux et à surestimer les montants et les efforts à consentir pour réaliser les travaux de rénovation eux-mêmes.

L’ajout d’Anthony : si vous recherchez un prestataire de rénovation énergétique, sachez que Loc’isol s’est spécialisé dans l’éradication de mauvais DPE. Avec eux, vous aurez la garanti d’obtenir une note suffisante pour continuer à louer votre bien (ou vendre au bon prix) malgré la nouvelle réglementation liée aux passoires énergétiques.

Ne vous trompez pas de diagnostiqueur immobilier

Il existe des milliers de diagnostiqueur en France et tous ne sont pas nécessairement certifiés. Attention, si vous confiez vos diagnostics à un diagnostiqueur non accrédité, vous risquez une amende de 1 500 € en plus de la nullité du diagnostic. Non seulement les notes obtenues ne sont pas valables, mais l’acquéreur ou votre locataire est en droit de saisir la justice pour réclamer l’annulation de la vente ou du bail, ainsi que des dommages et intérêts. Cela peut vite coûter très cher !

Afin de vérifier si votre interlocuteur a les bonnes certifications, il suffit de se rendre sur l’annuaire tenu à jour par le gouvernement français.

Sachez tout de même que les tarifs pour un diagnostic immobilier ne sont pas encadrés par la loi. Il peut donc être pertinent de comparer les prix selon les prestataires.

Le commentaire d’Anéva : Il faut compter une centaine d’euros par diagnostic (et il y en a une dizaine !). La plupart des diagnostiqueurs proposent toutefois des packs diagnostics regroupant plusieurs diagnostics à la fois pour faire baisser la facture. Il faut néanmoins solliciter un devis pour cela… difficile d’obtenir des prix en amont !

Préparez les preuves des travaux passés

Les diagnostics immobiliers ont beau gagner en fiabilité, ils n’en restent pas moins le fruit de l’information transmise au diagnostiqueur. Ainsi, préparez en amont les preuves des travaux réalisés et des matériaux utilisées. Le diagnostiqueur, même si il ne peut lui-même vérifier la nature des isolants dans vos murs, prendra en compte une facture d’isolation expliquant les matériaux utilisés. C’est valable pour tous les points de vérification de votre logement.

De même, n’oubliez pas de joindre aux documents les travaux de copropriété si vous vivez en appartement. Il serait dommage de ne pas mentionner l’existence de matériaux isolants sur la façade par exemple.

L’ajout d’Anthony : Dans le cadre d’un DPE, il faudra bien sûr préparer vos différents relevés de consommation énergétique, parfois sur plusieurs années. Une consommation basse jouera en votre faveur.

Soyez présents lors du diagnostic immobilier

Pour réaliser un diagnostic immobilier, le diagnostiqueur va devoir se rendre sur place. Dans la mesure du possible, assistez à ce rendez-vous !

En effet, même si le diagnostic répond à des normes réglementaires et à un cahier des charges très strict pour unifier les résultats, ceux-ci dépendent avant tout des informations collectées par le diagnostiqueur. Si vous n’êtes pas là pour lui expliquer en détail la composition de votre logement, le diagnostiqueur va noter ce qu’il voit… et ce qu’il croit !

Il serait dommage d’obtenir une note minorée car le diagnostiqueur n’a pas eu connaissance de travaux réalisés par le passé.

L’expérience d’Anéva : Mon oncle a fait un DPE récemment, et il a consciemment “marqué à la culotte” le diagnostiqueur ! Qui mieux que lui pouvait expliquer la nature des matériaux d’isolation ? Le fait qu’il y ait de la laine de verre dans les combes ? Ne lâchez pas le diagnostiqueur d’une semelle et vous aurez la certitude qu’il a jaugé votre logement à sa juste valeur.

N’hésitez pas à refaire un diagnostic immobilier si la note vous parait basse

Il est étonnant de constater que malgré l’unification des méthodes, un résultat de diagnostic peut varier selon le diagnostiqueur. C’est particulièrement vrai dans le cadre du DPE, dont la notation peut parfois différer de deux classes d’écart.

Il est donc conseillé d’obtenir un second diagnostic, comme il est coutume de le faire dans certains cas de santé. Ce second diagnostic aux airs de contrevisite donnerait une nouvelle chance à votre logement. Oui, cela coûte de l’argent, mais si vous êtes convaincu que votre logement a été mal noté, ce serait dommage d’en pâtir.

L’ajout d’Anthony : On nous a rapporté qu’une maison individuelle d’un peu plus d’une centaine de mètres carrés avait été notée F par un premier diagnostiqueur DPE puis D par un second. Si vous cherchez à mettre en location (et même à vendre) une telle maison, cela change énormément de choses ! Dans ce cas, nous ne pouvons que vous recommander de communiquer le meilleur DPE des deux. En cas de surestimation prouvée, c’est la responsabilité du second diagnostiqueur qui serait engagée.

Ne contrefaites pas un diagnostic immobilier

C’est une mauvaise idée. Ils sont opposables, cela signifie que votre locataire ou que l’acquéreur peuvent saisir la justice pour se retourner contre vous. Annulation du bail ou de la vente, reversement des loyers encaissés, dommages et intérêts. Cela peut coûter très cher. A noter que l’acheteur peut également saisir le service des fraudes de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF). La DGCCRF peut infliger au vendeur une amende de 300 000 € et une peine de 2 ans de prison.

Faites intervenir un diagnostiqueur certifié et assuré. En cas de diagnostic erroné, c’est sa responsabilité qui sera engagée (et son assurance qui prendra en charge les désagréments).

Quel diagnostic immobilier est obligatoire ?

La liste des diagnostics immobiliers obligatoires est sur le site service-public.fr.

Ils varient toutefois selon si vous souhaitez vendre ou louer votre logement, selon votre zone géographique et l’ancienneté du bâtiment. Tous sont réalisables en s’adressant à un diagnostiqueur immobilier certifié.

Les diagnostics immobiliers à fournir en cas de vente

Le vendeur d’une maison individuelle ou d’un appartement doit prévoir les diagnostics suivants :

Un Diagnostic de performance énergétique (DPE) et un audit énergétique si la note au DPE est de F ou moins,
Un Constat de risque d’exposition au plomb (Crep) (si le bâtiment a été construit avant 1949),
Un État mentionnant la présence ou l’absence d’amiante (si le bâtiment a été construit avant 1997),
Un État de l’installation intérieure de l’électricité si l’installation a plus de 15 ans,
Un État de l’installation intérieure du gaz si l’installation a plus de 15 ans,
Un État de l’installation d’assainissement non collectif,
Un État relatif à la présence de termites (en fonction de la zone géographique du bien),
Un État des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon…),
Un Diagnostic Bruit.

A ces 9 diagnostics immobiliers, doit être joint un carnet d’information du logement (CIL).

Dans le cas d’une vente d’appartement, il faudra aussi renseigner la surface privative du lot de copropriété (Loi Carrez). Elle atteste de la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.

Enfin, il faudra certifier de la présence ou non de mérule (champignons) si votre logement est situé dans l’une des zones géographique concernée. Afin de savoir si votre zone est concernée par le risque mérule, il faut se renseigner auprès de votre préfecture (c’est aussi valable pour les termites).

Tous ces diagnostics (hors CIL) doivent être insérés dans le dossier de diagnostic technique (DDT). Ce dossier est à remettre à l’acquéreur lors de la promesse de vente, ou au plus tard lors de la signature de l’acte authentique.

L’ajout d’Anthony : à noter qu’à partir de 2023, un diagnostic assainissement collectif est censé être intégré au dossier de diagnostic technique (DDT) pour la région parisienne (et uniquement pour la région parisienne) selon la loi. Le décret d’application n’a toutefois pas encore été publié. Wait and see donc.

Les diagnostics immobiliers à fournir en cas de location

Lorsqu’il souhaite mettre en location son bien immobilier, le bailleur doit fournir au locataire :

Un Diagnostic de performance énergétique (DPE),
Un Constat de risque d’exposition au plomb (Crep),
Une Copie de l’état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante (même si le décret d’application de la loi n’a pas encore été publié en 2023),
Un État de l’installation intérieure de l’électricité si l’installation a plus de 15 ans,
Un État de l’installation intérieure du gaz si l’installation a plus de 15 ans,
Un État des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon…),
Un Diagnostic Bruit.

Il faudra aussi renseigner la surface du logement (Loi Boutin). Le mesurage Loi Boutin est le mesurage Loi Carrez auquel on a retiré les pièces non destinées à un usage d’habitation (combles, caves, sous-sol, remises, terrasses, balcons, vérandas, etc.)

Ces diagnostics doivent être joints au bail au moment de sa signature ou de son renouvellement. Il est toutefois recommandé de les produire avant même la publication de l’annonce de location.

Comment améliorer ses résultats : diagnostic par diagnostic

Vous l’aurez compris, il existe une dizaines de diagnostics immobiliers différents. Voici une brève présentation de chacun d’entre eux.

Le Diagnostic de performance énergétique (DPE)

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un diagnostic qui permet d’évaluer la consommation énergétique d’un logement (appartement ou maison). Il permet également d’évaluer l’impact environnemental du logement en termes d’émission de gaz à effet de serre.

Il est basé sur une évaluation de différents critères tels que l’isolation, le système de chauffage, la ventilation, la climatisation ou encore les sources d’énergie utilisées. À l’issue de l’évaluation, le diagnostiqueur attribue une note de A à G au logement, en fonction de sa consommation énergétique et de son impact environnemental.

En France, le DPE est obligatoire pour toute vente ou location de bien immobilier. Si la note au DPE est faible (entre D et G), cela peut avoir un impact sur :

votre capacité à louer (ou à augmenter vos loyers) : depuis 2023, il n’est plus possible de mettre en location certaines passoires énergétiques et les contraintes vont se durcir progressivement jusqu’en 2034.
le prix de vente, car les acheteurs ont conscience qu’ils pourraient avoir des difficultés à louer s’ils n’engagent pas de coûteux travaux de rénovation énergétique. Un mauvais DPE est aussi un indicateur d’inconfort au sein du logement (courants d’airs aux portes et fenêtres, difficulté à se chauffer, factures énergétiques élevées, etc.).

Pour améliorer sa note au DPE, il n’y a pas 36 000 solutions. La plupart du temps, il faudra procéder à une rénovation énergétique. Nous vous recommandons Loc’Isol, société certifiée spécialisée dans l’éradication des mauvais DPE.

Le Constat de risque d’exposition au plomb (CREP)

Le diagnostic plomb est un diagnostic immobilier obligatoire pour les logements construits avant 1949. Il permet de détecter la présence de plomb dans les revêtements intérieurs (peintures, enduits) de votre appartement ou maison.

Pour réaliser le diagnostic plomb, un diagnostiqueur professionnel certifié viendra chez vous et effectuera des prélèvements de poussière et/ou des analyses de peintures. Si la concentration en plomb est supérieure à un certain seuil, des travaux de mise en sécurité seront nécessaires pour protéger les occupants du logement. Le mieux est de faire appel à un professionnel certifié. Pour cela, nous avons listé un certain nombre de courtiers en travaux de confiance qui sauront vous rediriger vers le meilleur professionnel de votre région.

Pour que votre diagnostic plomb soit le plus positif possible, assurez-vous que votre logement est propre et dégagé pour faciliter le travail du diagnostiqueur. Le fait de nettoyer les surfaces avec un chiffon humide peut également aider à réduire la concentration de poussières de plomb.

L’Etat mentionnant la présence ou l’absence d’amiante

Le diagnostic amiante est destiné à détecter la présence d’amiante dans les matériaux de construction d’un bien immobilier. L’amiante est une substance dangereuse pour la santé qui était couramment utilisée dans les constructions avant son interdiction en 1997. Les fibres d’amiante peuvent être inhalées et provoquer des maladies graves comme le cancer du poumon.

Le diagnostic amiante est obligatoire pour les biens immobiliers construits avant le 1er juillet 1997. Il doit être réalisé par un diagnostiqueur professionnel certifié et doit inclure un examen visuel de toutes les parties du bien immobilier accessibles, ainsi que des prélèvements éventuels pour analyse en laboratoire.

Si le diagnostic amiante est positif, cela signifie que de l’amiante a été détecté dans le bien immobilier. Selon l’étendue de la contamination, des travaux de désamiantage peuvent être nécessaires. Encore une fois, vous pouvez consulter notre liste de courtiers en travaux afin que l’un d’entre eux puisse vous mettre en relation avec un professionnel du désamiantage dans votre région.

L’État de l’installation intérieure de l’électricité

Le diagnostic électricité, également appelé diagnostic de l’état de l’installation intérieure d’électricité, est un diagnostic immobilier obligatoire en France pour les biens immobiliers à usage d’habitation âgés de plus de 15 ans. Il a pour but de vérifier la conformité et la sécurité de l’installation électrique du bien immobilier.

Si le diagnostic révèle des anomalies, le diagnostiqueur émettra des recommandations précises pour la mise en conformité de l’installation. Généralement, il conseillera le remplacement d’équipement vétustes, l’amélioration de l’isolation des fils électriques et la mise en place de dispositifs de protection de type interrupteurs différentiels.

Il est recommandé de faire appel à un électricien professionnel pour effectuer ces travaux. N’hésitez pas à solliciter un des courtiers en travaux présents dans notre comparatif.

L’État de l’installation intérieure du gaz

Sur le même principe que le diagnostic électricité, le diagnostic gaz (ou l’état de l’installation intérieure de gaz) est obligatoire pour les logements âgés de plus de 15 ans. Son but est de vérifier la conformité et la sécurité de l’installation de gaz.

Pour améliorer la conformité et la sécurité de l’installation de gaz de votre bien immobilier, vous pouvez réaliser des travaux en vue de remplacer les équipements vétustes, de vérifier l’étanchéité des canalisations de gaz et de mettre en place des dispositifs de protection comme des détecteurs de gaz. Il est recommandé de faire appel à un professionnel qualifié pour effectuer ces travaux.

L’État de l’installation d’assainissement non collectif

Le diagnostic de l’installation d’assainissement non collectif (ANC) est également obligatoire pour la vente d’un bien immobilier situé en dehors d’un périmètre d’assainissement collectif. L’objectif est de vérifier si l’installation d’assainissement individuelle est conforme aux normes en vigueur et si elle fonctionne correctement.

Le diagnostic ANC est réalisé par un diagnostiqueur immobilier certifié qui va procéder à une vérification de l’ensemble de l’installation d’assainissement : la fosse septique, le système de traitement des eaux usées et le dispositif d’évacuation.

La non-conformité de l’installation d’assainissement individuelle peut engendrer des risques pour l’environnement et pour la santé publique. Par conséquent, si l’installation est défectueuse, vous serez encouragé à :

Nettoyer et vidanger régulièrement la fosse septique ou la micro-station d’épuration,
Réaliser des travaux de réhabilitation ou de remplacement de l’installation (comme la mise en place d’un système de prétraitement, la pose d’un nouveau dispositif d’épandage, la création d’un puits d’infiltration, etc.),
Mettre en place des dispositifs de traitement complémentaires pour améliorer la qualité du traitement des eaux usées (comme l’ajout de bactéries ou de produits chimiques),
Réaliser des travaux de réparation ou de remplacement des canalisations défectueuses.

Si vous cherchez un professionnel pour vous aider à mettre votre installation d’assainissement au norme, rendez-vous sur notre comparatif des courtiers en travaux.

L’État relatif à la présence de termites

Le diagnostic termites est obligatoire en cas de vente d’un bien immobilier situé dans une zone déclarée à risque par arrêté préfectoral. Il vérifie que le bien immobilier n’est pas infesté d’insectes xylophages (qui mangent du bois !) ou ne présente pas de risque d’infestation. Malheureusement, la présence de termite a un impact énorme sur la solidité d’un bâtiment. Une infestation peut provoquer son effondrement et mettre des vies en péril.

Afin d’identifier la présence de termite, le diagnostiqueur va procéder à une inspection visuelle de l’ensemble du bien immobilier à la recherche de signes d’infestation ou de dégradations causées par les termites (présence de galeries, de bois abîmé, de traces de termites, etc.).

En cas de présence de termites, il est recommandé de faire appel à une entreprise spécialisée dans la lutte contre les termites. Selon la nature de l’infestation, il pourra être nécessaire de réaliser des travaux de traitement préventif ou curatif, voire de procéder à des travaux de remplacement des éléments endommagés (charpente notamment).

L’État des risques et pollutions (ERP)

Le diagnostic de l’état des risques et pollutions (ERP) informe l’acquéreur (ou le locataire) sur les risques et pollutions existants dans la zone où se situe le bien immobilier.

Le diagnostic ERP se base sur les données fournies par la préfecture et les autorités compétentes. Il peut révéler l’existence de différents types de risques et pollutions : risques naturels (inondations, séismes), risques technologiques (industries à risque, stockages de produits dangereux) ou encore risques liés à la qualité de l’air ou de l’eau, etc.

En tant que propriétaire, il n’est pas possible de modifier la situation du bien immobilier par rapport aux risques et pollutions existants. Cependant, il est possible de mettre en avant les mesures de prévention et de sécurité prises pour réduire les risques encourus, comme la mise en place de dispositifs de sécurité ou la souscription à une assurance spécifique.

Le Diagnostic Bruit

Le diagnostic bruit est obligatoire pour tous les logements situés dans une zone dite d’exposition au bruit d’aéroport. Pour savoir si c’est le cas du vôtre, vous pouvez consulter le Plan d’Exposition au Bruit (PEB) publié par le Ministère de l’Environnement.

Pas besoin de solliciter un diagnostiqueur pour obtenir un diagnostic bruit. Vous pouvez le remplir vous-même ici en vous aidant du PEB.

Ce diagnostic n’a qu’une valeur informative pour le futur acquéreur ou locataire. Vous ne pouvez malheureusement rien faire pour l’améliorer.

Le Carnet d’information du logement (CIL)

Le Carnet d’information du logement est obligatoire pour les logements ayant fait l’objet de travaux permettant l’amélioration de leur performance énergétique depuis le 1er janvier 2023.

Ce n’est pas à proprement parler un diagnostic mais plutôt une source d’information pour le futur acquéreur. C’est un peu comme un carnet de santé, on y retrouve les moments importants de la vie du bien immobilier (travaux, matériaux utilisés, etc.). Ce carnet aidera à l’établissement des futurs diagnostics de performance énergétique. Une bonne façon de conserver l’historique au fil des propriétaires !

A noter qu’il est aussi obligatoire pour les logements neufs dont le permis de construire ou la déclaration préalable a été déposé depuis le 1er janvier 2023.

Quelle est la durée de validité des différents diagnostics immobiliers ?

Chaque diagnostic a sa propre durée de validité et celle-ci évolue avec la réglementation.

Diagnostic	Vente	Location
Validité du diagnostic DPE	10 ans pour ceux réalisés depuis 2021 Avant 2025 pour ceux réalisés avant 2021	10 ans pour ceux réalisés depuis 2021 Avant 2025 pour ceux réalisés avant 2021
Validité du diagnostic plomb	1 an si présence de plomb, illimité si absence	6 ans si présence de plomb, illimité si absence
Validité du diagnostic amiante	Illimité si absence d'amiante (désamiantage obligatoire si présence)	Illimité si absence d'amiante (désamiantage obligatoire si présence)
Validité du diagnostic électricité	3 ans	6 ans
Validité du diagnostic gaz	3 ans	6 ans
Validité du diagnostic ANC	3 ans	Non requis
Validité du diagnostic termites	6 mois	Non requis
Validité du diagnostic ERP	6 mois	6 mois
Validité du diagnostic Bruit	6 mois	6 mois
Validité superficie surface privative (loi Carrez)	Illimité tant qu'il n'y a pas de modification de pièce	Non applicable
Validité superficie surface privative (loi Boutin)	Non applicable	Illimité tant qu'il n'y a pas de modification de pièce
Validité du diagnostic mérule	Pas d'expiration	Non requis

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Diagnostic immobilier : comment obtenir les meilleures notes ?